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22 Mayo 2010
El propietario de la Fábrica de Los Bravos obtendría 3,6 Mill de plusvalías, tras gastos de urbanización y desembolso al Ayuntamiento de Valdemorillo de las cantidades ya pactadas. El resto de los propietarios interesados obtendrían algo menos de 2.500.000 a pesar de contar con más superficie y partir de un uso residencial.
Así se desprende del cuadro elaborado por sierraoestedemadrid.com respecto a la modificación de normas aprobada en pleno municipal el pasado lunes. La propuesta municipal da a la propiedad del solar la posibilidad de construir 59 pisos en dos bloques y 6.157,82 mts2. El solar donde se ha propuesto esta modificación no tiene en la actualidad ningún aprovechamiento urbanístico ya que la edificabilidad esta agotada. También supone el cambio de uso de comercial a residencial.
Esta modificación de normas, que a su vez corrige cuatro convenios aprobados en el año 2006, también con el voto favorables de PP y el entonces concejal Jesús Sabugo y los votos en contra de PSOE e independientes, donde la plusvalía obtenida era aún mayor, algo más de 5.000.000 €. La modificación fue llevada a pleno el lunes pasado junto a la propuesta de modificación para otros tres solares de la localidad que, en su conjunto obtendrían ahora una plusvalía de alrededor de 2.5000.000 €.
Sorprende a los técnicos independientes consultados que, siendo la superficie de la que se parte en los convenios 10,11 y 12 de 7.645,19 y estando estos solares calificados como residenciales donde se pueden construir 1.912 mts2 según la normativa actual, se de el mismo aprovechamiento (1/1mts) que a quien parte de 0 mts2 edificables con uso comercial, cuyo valor es menor que el de residencial, como es el caso del solar de la Fabrica de los Bravos.
Los propietarios ya dieron al ayuntamiento el 75% de 1.997.509 € en el año 2006
Plusvalías al margen, lo cierto es que los cuatro propietarios de los terrenos ya desembolsaron en el año 2006 el 75% de 1.997.509 €, cantidad que corresponde a la monetarización del 13% de lo que se estimo entonces por parte de los servicios técnicos municipales como plusvalías generadas en la operación, comunmente aprovechamientos que se ceden al municipio y que la ley urbanística estipula en un minimo del 10%.
El cambio de rumbo, al quedar prohibidos los convenios urbanísticos por parte de la Comunidad de Madrid y la presentación de una modificación puntual de normas deja en el aire el dinero desembolsado. También según técnicos urbanísticos consultados el problema surge al tener que encajar esa cantidad de dinero en la operación ahora propuesta, es decir, si se puede considerar que las cesiones de suelo para espacios verdes o incluso infraestructuras necesarias para la urbanización (alcantarillado, depuración, alumbrado etc) son en realidad la totalidad de la cesión y, en consecuencia, el desembolso efectuado por los propietarios implica de facto la compra de esos suelos propiedad municipal o, lo que parece poco probable y no se especifica en la modificación propuesta, las cesiones de suelo serían además del dinero desembolsado.
Este problema técnico podría suponer que, en la practica, las cesiones en zonas verdes que consideraran ya adquiridas por los propietarios en virtud del desembolso pactado, del que algo menos de 1.500.000 € ya esta en las arcas municipales. Esta cantidad, a falta de algo que lo indique en el documento propuesto podría cubrir la compra-venta de la cesiones de zona verde al ayuntamiento de Valdemorillo por una superficie no homogénea, disgregada y en pequeñas parcelas que suman unos 2.500 mts2. (La modificación no prevé actuar en el solar de la fachada al INES Valmayor, al otro lado de la vía, frente a La Fábrica que si se urbaniza. El solar de la fotografia se utíliza como improvisado aparcamiento y entrada al Centro transformandose en un barrizal en los meses de lluvia y nieve)
Resumen de situación actual, convenios y modificación propuesta.
Zona 10
Normativa actual: Superficie de parcela 2.510 mts2 Tipologia actual (NNSS 87): Vivienda unifamiliar en parcela 750 mts2 Numero de viviendas que se pueden construir según NNSS 87: 3,35 ud Edificabilidad actual: 628 mts2 Valor: 528.411 €
Propuesta convenios año 2006 Tipologia propuesta: Vivienda Multifamiliar (pisos) Numero de viviendas: a determinar. Edificabilidad propuesta: 3.765 mts2 Valor: 3.167.946,30 € Pago al ayuntamiento: 353.775,04 Coste de urbanización estimado: 376.500 € Ganancia para el propietario: 2,437.671, 3 €
Propuesta modificación puntual Tipologia propuesta: vivienda multifamiliar en parcela cerrada (pisos) Numero de viviendas: a determinar, mínimo de 75 mts2, plaza y media de garaje por cada 100 mts2. (+/- 18) Edificabilidad propuesta: 2.510 mts2 Valor: 2.111.964,20 Pago al ayuntamiento: 353.775,04 € Coste de urbanización estimado 251.000 € Ganancia para el propietario: 1.091.890 €
Plusvalías obtenidas modificación: 419.221 €
Zona 11
Normativa actual:Superficie de parcela: 2.319,20 Tipologia actual: Vivienda unifamiliar en parcela 750 mts2 Numero de viviendas que se pueden construir según normas actuales: 3,09 ud Edificabilidad actual: 580 mts2 Valor: 488.053 €
Propuesta convenios: año 2006 Tipologia propuesta: Vivienda Multifamiliar (pisos) Numero de viviendas: a determinar. Edificabilidad propuesta: 3.556,54 mts2 Valor: 2.991.544 € Pago al ayuntamiento: 326.908,10 Coste de urbanización estimado: 355.654 € Ganancia para el propietario: 2.308.981,90 €
Propuesta modificación puntual: Tipologia propuesta: vivienda multifamiliar en parcela cerrada (pisos) Numero de viviendas: a determinar, mínimo de 75 mts2, plaza y media de garaje por cada 100 mts2 (+/- 18) Edificabilidad propuesta: 2.320 mts2 Valor: 1.952.094 € Pago al ayuntamiento: 326.908,10 € Coste de urbanización estimado 232.000 € Ganancia para el propietario: 1.393.185,90 €
Plusvalías obtenidas modificación: 905.133 €
Zona 12
Superficie de parcela: 2.814,89 Tipologia actual: Vivienda unifamiliar en parcela 750 mts2 Numero de viviendas que se pueden construir según normas actuales: 3,75 ud Edificabilidad actual: 704 mts2 Valor: 592.359 €
Propuesta convenios año 2006 Tipologia propuesta: Vivienda Multifamiliar (pisos) Numero de viviendas: a determinar. Edificabilidad propuesta: 4.222,35 mts2 Valor: 3.662.506,82 € Pago al ayuntamiento: 392.506,60 € Coste de urbanización estimado: 422.235 € Ganancia para el propietario: 2.847.776 €
Propuesta modificación puntual Tipologia propuesta: vivienda multifamiliar en parcela cerrada (pisos) Numero de viviendas: a determinar, mínimo de 75 mts2, plaza y media de garaje por cada 100 mts2 (+/- 22) Edificabilidad propuesta: 2.815 mts2 Valor: 2.368.597,30 € Pago al ayuntamiento: 392.506,60 € Coste de urbanización estimado 281.500 € Ganancia para el propietario: 1.694.590,70
Plusvalías obtenidas modificación: 1.102.231,70 €
Zona 13 (FABRICA DE LOS BRAVOS)
Normativa actual: Superficie de parcela: 6.157,82 Tipologia actual: Comercial Numero de viviendas que se pueden construir según normas actuales: ninguna Edificabilidad actual: 0,00 mts2 Valor: inmobiliario ninguno, más allá de su valor aparcamiento o zonas ajardinadas para negocio de hosteleria que se ubica en edificio singular
Propuesta convenios año 2006: Tipologia propuesta: Vivienda Multifamiliar (pisos) Numero de viviendas: a determinar. Edificabilidad propuesta: 8.005,17 mts2 Valor: 6.753,710 € Pago al ayuntamiento: 902.595 € Coste de urbanización estimado: 675.370 € Ganancia para el propietario: 5.175.745 €
Propuesta modificación puntual: Tipologia propuesta: vivienda multifamiliar en parcela cerrada (pisos) Numero de viviendas: a determinar, mínimo de 75 mts2, plaza y media de garaje por cada 100 mts2 (+/- 59) Edificabilidad propuesta: 6.158 mts2 Valor: 5.181.464 € Pago al ayuntamiento: 902.585 € Coste de urbanización estimado 610.800 € Ganancia para el propietario: 3.668.079
Plusvalías obtenidas modificación: 3.669.079
Observaciones: el suelo es la sede del restaurante La Fabrica de los Bravos. La modificación supone el cambio de uso de comercial a residencial y se parte de 0 mts2 de edificabilidad según la normativa actual. La edificabilidad en NN.SS 87 esta agotada.
NOTA: a excepción del coste estimado por urbanización que se estipula en 100 €/mts el resto de las valoraciones son de los propios servicios técnicos municipales. Estos valoran el mt2 edifícable en 841,42 €, valor que se toma para efectuar los calculos de valoración. En el caso de las viviendas unifamiliares este valor puede ser incluso inferior pero estaría compensado por el valor propio del terrena de la parcela unifamiliar resultante. El cuadro esta elaborado por www.sierraoestedemadrid.com con la asesoría de técnicos independientes.
Comentarios (5)
"No voy a votar a Pilar López Partida
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tienen lo que merecen
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y encima llorando
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Y encima ahora esto, pelotazo inmobiliario a un año de las elecciones... para asegurarse tener los bolsillos llenos...